Alcance calificación 12 LH; hipoteca inversa (crédito en cuenta corriente)

• Autor/Ponente:DGRN

Pese a la dicción del artículo 12 LH y resoluciones anteriores, ahora admite la DGSJYFP que el Registrador pueda entrar a calificar "mínimamente" en las hipotecas, determinadas cláusulas sin trascendencia real relativas a la protección de los consu

• Notas generales/Resumen:1.- La presente resolución evidencia un cambio en la posición de la DGSJYFP respecto del alcance que debe tener la calificación registral cuando entra en juego el artículo 12 de la Ley Hipotecaria en su nueva redacción dada por la Ley 41/2007.
  Antes hasta en veinticuatro Resoluciones había dicho la DGSJYFP que el Registrador no podía entrar a calificar las cláusulas no financieras y las de vencimiento anticipado y sólo podía transcribirlas. Ahora cambia de postura y dice que se debe interpretar dicho artículo en relación con las normas de defensa de consumidores y usuarios y que de la interpretación conjunta de esas normas no se puede deducir que el Registrador no pueda calificar dichas cláusulas, sino que debe hacer una calificación “mínima”.
  Debe rechazar el Registrador:
  - Aquellas cuya nulidad hubiera sido declarada mediante resolución judicial firme. (ojo no dice inscrita en el Registro de CGC)
  - Aquellas cuyo carácter abusivo pueda ser apreciado por el legislador sin realizar ningún tipo de valoración de las circunstancias concurrentes en el supuesto concreto, es decir, que realice una mera subsunción automática del supuesto de hecho en una prohibición específicamente determinada en términos claros y concretos.
  En base a ello en el fundamento 8 niega la inscripción de las prohibiciones de vender, gravar o arrendar; y en el 9 el de las causas de vencimiento anticipado “por cualquier causa”, basándose fundamentalmente en las razones de la STS de 16/12/2009.
  2.- Por otro lado deja clara la diferencia entre el contrato de préstamo (real y unilateral) y el de crédito en cuenta corriente (bilateral y consensual). En este segundo lo que garantiza la hipoteca es el saldo que arroje la cuenta en la que se van a sentando tanto las disposiciones de capital, como los intereses, comisiones y otros gastos pactados. Por ello no hay que confundir el capital disponible con la cifra de responsabilidad por principal que garantiza aquel saldo que puede englobar los distintos conceptos mencionados.
  3.- Relacionado con lo anterior, niega que en la hipoteca inversa garantizada de este modo haya anatocismo, puesto que el hecho de incluir los intereses como partida de cargo en la cuenta no implica que eso sea capitalizar intereses; sino que por la propia naturaleza de la hipoteca inversa, la duración del contrato es indeterminada (la muerte del acreditado o último beneficiario) y por tanto no pueden reclamarse hasta que sean exigibles en su vencimiento, por lo que a medida que se van generando se cargan en la cuenta sin que sean exigibles aisladamente.
  4.- Establece que el hecho de que no se hallan dictado las normas reglamentarias de desarrollo que prevé la norma legal que regula la hipoteca inversa, no quiere decir que ésta no haya entrado en vigor.
  5.- Confirma la no inscripción de comisiones de cancelación o amortización por encima de los límites legales establecidos en la Ley 41/2007.
  6.- En cuanto a los defectos aducidos por el Registrador relativos a ciertas referencias relativas a comisiones, gastos, impuestos y primas, revoca la nota y dice que al ser estipulaciones financieras, si no son nulas en virtud de la interpretación del alcance de la calificación que ha establecido previamente, debe hacerlas constar.
  7.- Asimismo en cuanto al defecto atribuido por el Registrador al completo contenido de la escritura por contener un contrato oscuro, discrecional y favorable a la entidad de crédito por entenderlo contrario a la normativa de defensa de los consumidores, revoca la nota, estableciendo que el Registrador debe especificar que cláusulas considera nulas y dentro del el margen de calificación “mínima” que ha establecido en los primeros fundamentos la Resolución.
  8.- En cuanto al poder irrevocable que concede el acreditado a la entidad de crédito para subsanar, entiende la DGSJYFP, que es un pacto meramente obligacional (no es real ni es una cláusula financiera) que no debe ser calificado
• ID:84272
• Idioma:Castellano
• Ubicacion:Sentencias / Resoluciones de la DGSJYFP